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不管李先富说的是真是假，挖土的顿老板和运土的何老板，都愿意相信是真的。工程项目越大，利润自然越多。哪个老板都希望自己做的项目，大得不可想象才好。

可是，第三天，市国土局就找上门来，要求先办理转变土地使用性质和土地用途的手续。没有办好相关手续之前，暂停开工。因为原来的土地使用性质是工业用地，现在要开发商住综合大楼，土地的使用性质就要改成：综合。原来的土地使用权类型是划拨，现在要改成出让。根据不同的用地性质和用途，上交国土资源部门的钱就大不一样。

不接触房地产的人，对这些东西，很难一目了然，明白其中的机关和窍门。先给大家上上课，讲解一下土地基本知识。

土地使用性质通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。

中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地利用现状分类第一次拥有了全国统一的国家标准。《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分个一级类、个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

土地使用权是我国土地使用制度的法律体现形式，指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益和部分处分的权利，是一种从所有权中分出来的财产权，这种权利根据我国的法律规定，可依法转让，是一种可变动的权利。国家对土地使用权的一系列法律规定构成了当前我国土地使用权制度的基本内容。我国现行法律法规中的“土地使用权”概念已远远突破了传统民法意义上的“使用权”，其内容已不单纯是使用，还包括含了一定的收益和处分权，例如，国有土地使用权经一定程序设定后，便具有对抗一般人的法律效力，出让土地使用权还可以转让、出租、抵押。我国当前法律中的“土地使用权”事实上已成为一项相对独立的用益物权。

国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定，享有使用国有土地并取得收益的权利，在当前法律中，按其设定的方式及权利内容分为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权。

《中华人民共和国城市房地产管理法》：第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

出让国有土地使用权是土地使用者通过交纳土地出让金，办理出让手续等程序从国家那里获得的一种国有土地使用权，是通过国有土地使用权“出让”这一行为取得的。国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家将国有土地使用权在一定期限内通过招标、拍卖、挂牌或协议方式出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。

土地使用权的出让年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让土地使用权的最高年限因土地用途不同分别做了规定：居住用地0年；工业用地0年；教育、科技、文化、卫生、体育用地0年；商业、旅游、娱乐用地0年；综合或其他用地0年。

租赁土地使用权是指土地使用者通过与国家订立国有土地使用权租赁协议，并按年向国家缴纳租金而取得的一种土地使用权。租赁土地使用权是土地使用权人通过国有土地使用权“出租”这一行为获得的一种土地使用权。国有土地使用权出租指国家将土地使用权出租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，由土地使用者按年向国家缴纳租金的行为。年月日国务院颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》中将“国有土地租赁”作为国有土地有偿使用的方式之一，首次在行政法规中确立了“租赁土地使用权”的法律地位，年月日，国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》对这一权利进行了细化。可以说这一土地使用权的出现，弥补了国有土地使用权出让制度的一些不足，承租土地使用权与出让土地使用权相比有权利内容的不完整性特点，由于其取得方式是通过按年缴纳租金来获得的，因而其权利内容与出让土地使用权相比是不完整的，从严格意义上来讲，它仅限于使用者按约定的用途使用，如果要转租或抵押必须要经过出租方批准，从法律性质上讲，它应是一种债权，而非具有相对完整意义上的物权。

划拨土地使用权是指符合法定条件的土地使用者通过
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