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周总抢着说：“湖南都程房地产有限公司，绝非一般的房地产公司。刘发财董事长，为人很低调。表面上，你根本看不出他是个大老板。他做的每个项目，都赚了大钱。跟着他做事的，都发了大财。”

杨桂生故意问：“你怎么知道？你跟了他很多年了？”

黑总说：“很多建筑公司的老板，都知道。我们兄弟俩个，就是原来没有机会跟他，所以才没发大财。现在，我们死心塌地，要跟着他好好赚钱。”

杨桂生心里想笑，表面上不露声色：“外面传言，怎么能够相信呢。眼见为实，耳听为虚。我要亲自出马调查核实一下，才能确信无疑。”

李先富说：“杨总，我介绍一下，我们这里的房地产开发商，分为五类。第一类，人老珠黄开发商。这类开发商搭帮市场不规范，捣弄项目发了财。经营上，上走领导路线，马屁拍尽钱财搞来；下欺黎民百姓，房地产行业的所有陷阱几乎做绝，害得老百姓苦不堪言，至今仍心有余悸。这有点像旧社会的土老财。严格意义上说，这类开发商不能叫做开发商，他不是做开发，而是农村的砌匠师傅，甚至还不如。好在大浪淘沙，这类开发商目前已经所剩无几。”

周总忙拍李先富的马屁：“李总就是有学问，说得对。”

李先富接着说：“第二类，洗脚没上岸开发商。这类开发商像第一类那样走过来的，在资本的原始积累时期比第一类更血腥，更狡诈，所以赚的也更多。这类开发商也想着求新求变，想着将企业做大做强，能够在财富排行榜上混个排名。于是乎，公司不再叫公司，而是改成集团，自己也名正言顺地由总经理改称总裁，再从政府部门退下来的老家伙中选取几个过去有过紧密合作的做集团的执行等什么的，架子搭得老大，为什么，为骗银行的钱。这年头银行的钱也好玩，开发商空手道的功夫也炼成了几成火候。但有什么用吗？没有。很多这类开发商画虎不成反类犬，现在也个个风雨飘摇。”

黑总嘿嘿笑着：“是啊。是啊。”

李先富继续往下说：“第三类，新生代贵族开发商。这类开发商没有第一类第二类那样共同的背景，但个个非富即贵。毕竟搞开发不是做小商贩，你就是有个百把万要是没有关系恐怕都做不起。现在土地都上市交易了，买块地就得几百万，注册个四级资质的公司就得八百万。非富即贵的背景我们不说，人家的出身好平民百姓也犯不着眼红自己难受。这类近年涌现的开发商倒还算是地产时代的弄潮儿，他们能够接受新生的事物和观念，并敢于实践，也比较懂得市场竞争法则，开发出来的项目也都由此还有点像模像样。这类开发商倒是值得业界扶持的，好像一个年青人，如早上的太阳，有朝气，有拼劲。不过这类开发商当中，很大一部分具有现代一些不良青年的恶习：黄、赌、毒样样都沾。”

周总和黑总都不说话，估计他们就把自己归类于这一种。

“第四类，外地和尚开发商。这类开发商来自外地，有一定的实力和经验，也有外地先进的观念和操盘模式。他们来本地大致有两种原因：一是企业在一二线城市受市场竞争的挤压只有向三线城市扩张，而他们觉得本地的房地产市场前景还可以；二是政府招商引资来的。另一方面这类开发商还有一个特点：大多都还在等待。这种等待又有两个原因：一是觉得房地产市场还没有达到他们的理想值，主要指房价；一是他们在投入时的处理关系成本太多，心里有诸多的无奈。”李先富像个大学教授，侃侃而谈。

周总和黑总像听天书一样，对李先富佩服得五体投地。到底是大公司的老总，见多识广，讲出来的话，硬是水平高啊！杨桂生知道，李先富的口才，向来能舌吐莲花，骗死人不偿命。就由着李先富卖弄下去。

“第五类呢，就是精英开发商。有丰富经验，有绝对实力，有良好关系，有远大眼光，有高尚品格。赚钱大气，合理合法，又不显山不露水，非常低调。我们湖南都程房地产有限公司刘董事长，就是典型代表人物。不是我吹自己老板的牛皮，杨总，房地产界，真正的老大，就非他莫属。你不要小看我们老大哦。”

杨桂生故意说：“我还要调查一下，看湖南都程房地产有限公司，是不是上了黑名单。”

李先富保证：“我们公司，是个最规范、口碑最好的公司。我现在就可以告诉你，哪些公司上了黑名单。第一，不按图审要求，擅自变更设计图，超规模建设而上了黑名单的有：顺昌房地产开发有限公司的同兴苑项目，报建面积0平方米，建设面积平方米，超规模建设00平方米；鸿源房地产开发有限公司的衡泽大厦项目，报建面积平方米，建设面积平方米，超规模建设0平方米；三泰房地产开发有限公司的裕康花苑项目，报建面积平方米，建设面积平方米，超规模建设00平方米。第二，不按规定办理开发项目手册、缴纳项目资本金而上了黑名单的有：龙兴房地产开发有限公司的紫轩花苑项目；长丰房地产开发有限公司的湖南工学院教师住宅楼项目；星城房地产开发有限公司的星城花苑项目；凯富房地产开发有限公司的凯
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